ベトナムオフィスの原状回復 基礎知識：費用・手続き・トラブル回避策

リスク④ 信頼できない業者への発注

安価な業者に依頼した結果、仕上がりがオーナーの基準を満たさず、やり直しを命じられるケースがあります。原状回復工事は「安さ」だけでなく、ビル側とコミュニケーションが取れ、スケジュール管理ができる業者を選びましょう。

リスク⑤ 保証金返還のトラブル

ベトナムでは賃貸契約時の保証金（デポジット）は月賃料の3ヵ月分を預けるケースが一般的です。原状回復が完了しても、オーナーに「傷がある」「基準を満たしていない」などと主張され、保証金が満額返金されないトラブルが頻繁に起きています。話が後で覆らないよう、原状回復後の区画返却立ち会いのやり取りを書面で残しておくなど、防衛策を施しましょう。

3｜費用の目安

原状回復工事費用はオフィスの広さや回復条件によって大きく異なってきます。以下はホーチミン都心部のオフィスビルの過去２年間の原状回復工事実績に基づく目安です。

原状回復工事の主な費用項目

4｜退去6ヶ月前の検討開始が一般的

原状回復で最も多い失敗は引っ越し日程の判断ミスによる全体工期不足です。オフィスの引っ越しは<原状回復工事>前に行う必要がありますので、現オフィス返却期限から原状回復工事期間を逆算し、引っ越し日を割り出します。そこから新オフィス工事の期間、ビルへの工事申請期間、オフィス詳細打合せ期間、物件選定期間・・・などと遡って全体スケジュールを把握します。200m²未満のオフィスの場合には6ヶ月前からの検討開始を推奨します。300m²以上のオフィスはさらに前からの検討が必要となります。

5｜原状回復で失敗しないためのポイント

① スケジュールがタイトな場合はオフィス内装工事業者へ一括依頼

新オフィスの内装工事、引っ越し、原状回復工事をそれぞれ別業者へ発注するケースがありますが、ベトナムでは特にトラブルの原因となります。内装工事と引っ越しでは、再利用家具や再利用機器の詳細と搬入タイミングで新オフィスの内装工事側との連携が必要です。また、引っ越しと原状回復工事でも、残置物の確認や工事の着手タイミングなど連携が必要です。それらを別々に分離発注すると、情報連携不足でトラブルが発生してしまうことが多いのがベトナムです。現オフィスの返却期限までスケジュールに余裕がない場合には、ワンストップで内装業者へ依頼することを推奨します。

② インボイスが発行できないケースがあるので注意

ビルによっては、ビルの管理エンジニア達自身で原状回復工事を安く行うことを打診してくるケースがあります。そうした場合、インボイスを発行してもらえないことが多いため、事前に確認いたしましょう。

③ 契約書や引き渡し時の書類の確認

現オフィスの過去当時の入居時には双方の立ち会いによって、照明器具・スプリンクラー・煙探知機・空調吹き出し口の天井の設備機器の数をビルエンジニアと数え確認した書類が存在します。また、現オフィスの内装工事を着手する前の設備機器の回復工事の内容は工事業者からビルへ確認してもらいます。

6｜よくあるトラブルQ&A

A. 契約書に明記されていない場合、テナントに厳密には法的義務はありませんが、一般的には貸主の強いマーケットであるため、保証金の返還でトラブルになるケースがあります。有利に進めるためには、仲介業者を通じて原状回復条件の緩和交渉を推奨します。こうしたトラブルとならないよう、引っ越し先の物件賃貸契約時には「区画返却条件」を予め書面で明確に定め契約を取り交わすようにしてください。

A. まず契約書の保証金返還条項を確認し、オーナーへ書面請求します。それでも応じない場合は、裁判所への提訴または調停機関への申し立てが可能です。弁護士費用との費用対効果を考慮した上での判断となります。

A. 追加工事費用は、1)解体後に発覚した新たな予期せぬ状況による追加工事、2)ビル側の指導によって新たに発生する費用、3)工事業者の見積もり抜けの主に３つがあります。３）については支払いを拒否することはできますが、ローカル業者の場合には支払うまで工事を中断する業者もあり、注意が必要です。1)と2)のケースでは着手前には想定できないコストのため、一般的に協議の上で依頼主が負担します。

7｜退去前チェックリスト